감정평가에 관한 규칙 제2조 평가방법론과 개념

안녕하세요, 학생 여러분! 오늘은 감정평가에 관한 규칙 제2조에서 규정하는 핵심적인 평가방법론과 개념들을 체계적으로 알아보겠습니다. 특히 원가법(Cost Approach, 原價法), 거래사례비교법(Sales Comparison Approach, 去來事例比較法), 수익환원법(Income Approach, 收益還元法)의 차이점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

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📌 학습 목표

• Q1: 감정평가의 3대 방식과 각각의 적용대상을 구분할 수 있나요?
• Q2: 적산법과 수익분석법의 차이점은 무엇인가요?
• Q3: 인근지역, 유사지역, 동일수급권의 개념을 구분할 수 있나요?

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감정평가 방법론의 체계

✅ 원가접근법 계열

• 원가법: 재조달원가에서 감가수정을 통한 가치 산정
• 적산법: 기초가액과 기대이율을 통한 임대료 산정

✅ 시장접근법 계열

• 거래사례비교법: 유사물건의 거래가격 기반
• 임대사례비교법: 유사물건의 임대사례 기반
• 공시지가기준법: 비교표준지 기반

✅ 수익접근법 계열

• 수익환원법: 미래 순수익의 현재가치 환산
• 수익분석법: 기업경영 수익분석 기반 임대료 산정

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감정평가에 관한 규칙 핵심 개념

1. 가치개념
   • 시장가치: 합리적 시장참여자 간 거래가능가격
   • 기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치유형
   • 기준시점: 평가액 결정의 시간적 기준점
2. 지역구분체계
   • 동일수급권: 가장 넓은 영역
   • 유사지역: 인근지역과 유사특성 보유
   • 인근지역: 가장 좁은 동질적 지역
3. 가치형성요인
   • 일반요인: 거시적 영향요인
   • 지역요인: 지역특성 요인
   • 개별요인: 대상물건 고유요인

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감정평가에 관한 규칙 주요 이론 설명

1. 원가법과 적산법의 차이

원가법은 대상물건의 가치를 산정하는 방법이며, 적산법은 임대료를 산정하는 방법입니다.

💡 원가법 = 재조달원가 – 감가수정

💡 적산법 = 기초가액 × 기대이율 + 필요경비

평가액 = 재조달원가 - 감가수정액
감가수정 = 물리적감가 + 기능적감가 + 경제적감가

2. 거래사례비교법 계열의 특징

모든 비교방식은 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 과정을 거칩니다.

💡 비교방식 = 사례가격 × (보정률₁ × 보정률₂ × … × 보정률ₙ)

평가액 = 거래사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 가치형성요인 보정

3. 수익접근법의 응용

수익환원법은 직접환원법과 할인현금흐름분석으로 구분됩니다.

💡 직접환원법 = 연간순수익 ÷ 환원이율 💡 DCF법 = Σ(CFt ÷ (1+r)ᵗ)

평가액 = 연간기대순수익 ÷ 환원이율

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감정평가에 관한 규칙 정리

구분	개념	적용대상	특징
원가법	재조달원가 – 감가	특수건물	객관적 산정
거래사례비교법	사례가격 × 보정	일반부동산	시장성 반영
수익환원법	순수익 ÷ 이율	수익부동산	수익성 반영

📌 퀴즈 정답

1. 통상적 시장, 충분한 노출기간, 당사자 전문성, 자발적 거래
2. 일반요인 → 지역요인 → 개별요인
3. 원가법(적산법), 거래사례비교법(임대사례비교법, 공시지가기준법), 수익환원법(수익분석법)

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감정평가 규칙 제2조의 정의규정은 감정평가의 기본 틀을 제공하는 중요한 조항입니다. 이러한 기본 개념들을 정확히 이해하고 있어야 실무에서 올바른 평가가 가능하며, 시험 준비에도 큰 도움이 됩니다. 앞으로의 학습에서도 이러한 기본 개념들을 항상 염두에 두시기 바랍니다.

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