감정평가 절차 7단계 법적 근거

감정평가 절차 7단계 법적 근거

감정평가(Appraisal)는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것으로, 부동산 활동 및 정책 전반에 걸쳐 필수적인 역할을 수행합니다. 복잡하고 끊임없이 변화하는 부동산 시장 환경 속에서 객관적이고 합리적인 가치 판단은 개인 및 기업의 의사결정, 공공 목적의 사업 추진, 금융기관의 담보 설정 등 다양한 분야에서 그 중요성이 더욱 증대되고 있습니다. 특히 최근 부동산 시장의 변동성 증가와 다양한 형태의 자산 등장으로 인해 감정평가의 정확성과 신뢰성에 대한 요구가 높아지고 있으며, 이는 감정평가 실무 및 이론의 발전을 이끌고 있습니다.

💡학습목표

• 감정평가 절차를 규율하는 주요 법률 및 규정 체계를 이해하고 설명할 수 있다.
• 감정평가 절차의 각 단계를 순서대로 나열하고 각 단계의 주요 내용을 설명할 수 있다.
• 감정평가 절차에서 사용되는 필수적인 개념들(예: 시장가치, 기준시점, 가치형성요인 등)을 정의하고 그 중요성을 설명할 수 있다.

이전에 다룬 부동산학원론에서 학습한 부동산의 기본 개념, 가치와 가격 이론, 그리고 다양한 부동산 시장 분석 방법들은 감정평가 절차를 이해하는 데 중요한 기초가 됩니다. 특히 부동산 가치의 본질과 그 변동 요인에 대한 이해는 감정평가 과정에서 가치형성요인을 분석하고 적절한 평가 방법을 적용하는 데 필수적입니다.

💡핵심 정리
감정평가는 부동산 시장에서 중요한 역할을 하며, 그 중요성이 커지고 있습니다. 본 자료는 감정평가 절차의 법적 근거, 순서, 핵심 개념을 다루며, 법률 및 대학교재 기반으로 3가지 학습 목표를 제시합니다. 부동산학원론의 기본 개념이 선행 지식으로 요구됩니다.

감정평가 절차 7단계 근거 법률

감정평가 절차는 대한민국 법률에 명확히 근거하여 이루어집니다. 감정평가 제도의 근간은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(약칭: 감정평가법)에 있으며, 이 법은 감정평가의 정의, 감정평가사의 자격 및 업무 범위, 감정평가법인등에 대한 사항 등을 규정하고 있습니다(제1조 목적). 감정평가법 제3조 제3항은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다고 명시하고 있으며, 이에 따라 「감정평가에 관한 규칙」(약칭: 감칙)이 제정되었습니다. 감칙은 감정평가의 기준, 가격 시점, 가치 형성 요인, 평가 방법 등을 상세히 규정하고 있으며, 제8조에서 감정평가 절차의 주요 단계를 제시하고 있습니다. 또한, 국토교통부 고시인 「감정평가 실무기준」은 감칙에서 정한 기준을 구체화하여 감정평가업자(감정평가법인등과 소속 감정평가사 포함)가 감정평가를 수행할 때 준수하도록 권장하는 실무적인 기준을 제시합니다.

감정평가 절차 7단계 순서

감칙 제8조에 따른 감정평가 절차는 다음과 같은 순서로 이루어집니다.

1. 기초조사: 대상물건(토지등) 및 그 대상물건이 속한 지역에 대한 기본적인 사항을 조사하고 확인하는 단계입니다. 평가 목적, 조건, 기준시점 등을 명확히 합니다.
2. 수집자료의 검토 및 확인: 대상물건의 확인, 권리 관계 등 대상물건에 관한 자료, 인근지역 및 유사지역의 거래 사례·임대 사례 등에 관한 자료, 그 밖에 감정평가에 필요한 자료를 수집하고, 그 진위 여부 및 신뢰성을 검토·확인하는 단계입니다.
3. 감정평가 방법의 적용 및 시산가액의 조정: 수집된 자료를 바탕으로 감정평가 3방식(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법) 중 적정한 방법을 적용하여 시산가액을 산출하고, 산출된 시산가액이 2개 이상인 경우 이를 조정하여 최종 감정평가액을 산정하기 전의 가액을 정하는 단계입니다.
4. 감정평가액의 결정 및 표시: 시산가액 조정을 거쳐 최종 감정평가액을 결정하고, 감정평가서에 이를 명확히 표시하는 단계입니다.

실무적으로는 위 절차 외에 의뢰 접수, 기본 사항의 확정, 감정평가 계획 수립 등의 사전 단계와 감정평가서 발급 및 사후 관리 등의 후속 단계가 포함됩니다.

💡핵심 정리
감정평가 절차는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」(제8조 근거), 「감정평가 실무기준」에 근거합니다. 기본적인 절차는 기초조사, 자료 수집/검토, 방법 적용/시산가액 조정, 감정평가액 결정/표시의 순서로 진행됩니다.

감정평가 절차 핵심 키워드 정의

감정평가 절차와 관련된 주요 개념을 이해하기 위해 다음의 핵심 키워드를 선정하고 정의하며, 각 키워드가 전체 주제에서 어떤 역할을 하는지 설명합니다.

1. 토지등
   • 정의: 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제1호에 따르면 “토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리”를 말합니다. 대통령령으로 정하는 재산에는 저작권, 산업재산권, 공장재단, 입목, 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등이 포함됩니다 (감정평가법 시행령 제2조).
   • 감정평가의 대상물건을 지칭하는 포괄적인 용어입니다. 감정평가 절차는 궁극적으로 이 ‘토지등’의 가치를 평가하는 과정입니다.
2. 감정평가 (Appraisal)
   • 정의: 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제2호에 따르면 “토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것”을 말합니다.
   • 감정평가 절차 전체를 의미하는 핵심 활동입니다. 모든 단계는 이 감정평가를 수행하기 위한 과정입니다.
3. 시장가치 (Market Value)
   • 정의: 감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호에 따르면 “감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액”을 말합니다.
   • 감정평가의 가치 기준 중 가장 일반적으로 적용되는 원칙적인 가치입니다. 감정평가 절차는 이 시장가치를 산정하는 것을 주된 목표로 합니다.
4. 기준시점 (Date of Value)
   • 정의: 감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호에 따르면 “대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜”를 말합니다. 감칙 제9조는 가격 조사 완료일을 기준으로 하되, 의뢰인이 기준시점을 미리 정하였을 때에는 예외를 허용합니다.
   • 감정평가액이 유효한 시간적 기준점을 제공합니다. 부동산 가치는 시간에 따라 변동하므로 기준시점의 확정은 감정평가 절차의 정확성을 위해 필수적입니다.
5. 가치형성요인 (Value Forming Factors)
   • 정의: 감정평가에 관한 규칙 제2조 제3호에 따르면 “대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등”을 말합니다. 부동산학 대학교재에서는 “부동산의 가치 발생 요인에 영향을 미쳐 부동산의 가치 수준을 결정하거나 가치 수준에 변동을 가져오는 요인”으로 설명하기도 합니다.
   • 대상물건의 가치를 결정하는 근본적인 원인들입니다. 감정평가 절차의 기초조사 및 자료 분석 단계에서 가치형성요인을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
6. 감정평가 3방식 (Three Appraisal Approaches)
   • 정의: 감정평가에 관한 규칙 제9조부터 제13조까지 규정된 원가법(Cost Approach), 거래사례비교법(Sales Comparison Approach), 수익환원법(Income Capitalization Approach) 세 가지 감정평가 방법을 통칭합니다.
   • 감정평가액을 산정하는 구체적인 방법론입니다. 감정평가 절차의 핵심 단계에서 대상물건의 특성에 맞는 적절한 방식을 적용하여 시산가액을 산출합니다.
7. 시산가액 조정 (Reconciliation of Preliminary Values)
   • 정의: 감정평가에 관한 규칙 제12조에 따르면 감정평가 3방식을 적용하여 산출한 시산가액이 2개 이상일 때, 각 방식의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 최종 감정평가액을 결정하기 위해 시산가액의 균형을 유지하는 과정을 말합니다.
   • 다양한 평가 방법을 통해 산출된 잠정적인 가치들을 통합하여 가장 합리적인 최종 감정평가액을 도출하는 단계입니다.

💡핵심 정리
토지등, 감정평가, 시장가치, 기준시점, 가치형성요인, 감정평가 3방식, 시산가액 조정입니다. 이들은 감정평가의 대상, 행위, 기준, 시간, 원인, 방법, 그리고 결과 도출 과정을 설명하는 필수 개념들입니다.

감정평가 절차 핵심 개념 설명

감정평가 절차를 이해하는 데 필수적인 세 가지 핵심 개념인 시장가치, 기준시점, 그리고 가치형성요인에 대해 자세히 설명하고, 각 개념이 감정평가 절차에서 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.

시장가치 (Market Value)

"시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.
(감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호)

시장가치는 감정평가에서 가장 일반적으로 사용되는 가치의 개념입니다. 이는 특정 시점에서 해당 부동산이 시장에서 형성될 수 있는 교환가치를 의미하며, 합리적인 경제 주체들이 자유로운 경쟁 시장에서 충분한 정보 하에 자발적으로 거래할 때 형성될 가능성이 가장 높은 가격을 나타냅니다. 즉, 이상적인 시장 상황을 가정한 개념적 가치입니다.

시장가치는 감정평가의 주된 목적이 되는 가치 기준입니다. 대부분의 일반 감정평가는 시장가치를 기준으로 수행됩니다. 시장가치를 산정하기 위해서는 통상적인 시장, 충분한 거래 공개 기간, 정보에 정통한 당사자, 신중하고 자발적인 거래라는 네 가지 전제 조건이 충족된다고 가정합니다. 실제 시장은 이러한 조건을 완벽하게 충족하지 않을 수 있지만, 감정평가는 이러한 이상적인 상황을 전제로 가치를 판정합니다.

사례와 예시
A씨가 보유한 아파트의 담보 가치 평가를 의뢰받았을 때, 감정평가사는 해당 아파트가 현재 부동산 시장에 매물로 나왔을 경우 합리적인 매도자와 매수자 간의 충분한 협상을 거쳐 실제로 거래될 가능성이 가장 높은 가격을 산정하게 됩니다. 이때 산정되는 가치가 시장가치입니다. 감정평가사는 인근 유사 아파트의 최근 거래 사례, 해당 아파트의 상태 및 특징, 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 시장가치를 추정합니다.

일상적인 예시
온라인 중고마켓에서 물건을 팔 때, 비슷한 상태와 모델의 물건들이 최근 얼마에 팔렸는지, 그리고 현재 얼마나 많은 사람들이 그 물건을 찾고 있는지 등을 고려하여 가격을 정합니다. 이 가격이 바로 그 시점에서 물건의 ‘시장가치’와 유사한 개념입니다. 너무 비싸면 팔리지 않고, 너무 싸면 손해를 보므로, 합리적인 가격을 찾는 과정이 시장가치를 추정하는 과정과 유사합니다.

💡핵심 정리
시장가치는 토지등의 감정평가에서 가장 흔히 사용되는 가치 기준이며, 기준시점과 가치형성요인의 영향을 받아 결정됩니다. 감정평가 3방식은 궁극적으로 이 시장가치를 추정하기 위해 사용되는 방법론이며, 여러 방식 적용 후 시산가액 조정을 통해 최종 시장가치에 근접한 가액을 도출합니다.

기준시점 (Date of Value)

"기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
(감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호)

감정평가액의 결정은 가격조사를 완료한 날짜(이하 "가격시점"이라 한다)를 기준으로 한다. 다만, 의뢰인이 가격시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
(감정평가에 관한 규칙 제9조)

기준시점은 감정평가액의 유효성을 나타내는 시간적 기준점입니다. 부동산 가치는 시장 상황, 정책 변화, 시간의 경과에 따라 지속적으로 변동하므로, 감정평가액은 반드시 특정 시점을 기준으로 해야만 의미를 가집니다. 감칙에서는 원칙적으로 ‘가격조사 완료일’을 기준시점으로 정하고 있으며, 이는 감정평가사가 현장 조사, 자료 수집 및 확인 등을 완료한 날짜를 의미합니다. 다만, 의뢰인과 협의하여 특정 과거 시점을 기준시점으로 정할 수도 있지만, 이 경우 해당 시점의 가격 조사가 객관적으로 가능해야 합니다.
기준시점은 감정평가 절차에서 매우 중요한 출발점입니다. 기준시점이 확정되어야 해당 시점의 시장 상황, 법규, 가치형성요인 등을 분석하여 적절한 자료를 수집하고 평가 방법을 적용할 수 있습니다. 기준시점이 다르다면 동일한 부동산이라 할지라도 감정평가액은 달라질 수밖에 없습니다. 따라서 감정평가서는 반드시 기준시점을 명확히 표시해야 합니다.

사례와 예시
상속 재산 평가를 위해 2년 전 사망한 피상속인 소유 부동산의 가치를 평가해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때 의뢰인은 사망일을 기준시점으로 요청할 수 있습니다. 감정평가사는 사망일 당시의 부동산 시장 상황, 해당 부동산의 상태, 인근 유사 부동산의 당시 거래 사례 등을 조사하여 2년 전 시점의 가치를 추정하게 됩니다. 이처럼 과거 시점을 기준시점으로 하는 평가를 ‘소급 감정평가’라고 합니다.

시간의 흐름에 따라 부동산 가격이 변동하는 그래프를 상상할 수 있습니다. 기준시점은 이 그래프 상의 특정 시점을 수직선으로 표시하는 것으로 표현할 수 있습니다. 감정평가액은 오직 그 시점에서의 가치만을 나타내며, 시간이 경과함에 따라 변동될 수 있음을 시각적으로 보여줄 수 있습니다.

일상적인 예시
사진을 찍을 때마다 사진 파일에 촬영 날짜와 시간이 기록되는 것과 같습니다. 사진이 특정 순간의 모습을 담는 것처럼, 감정평가액은 특정 ‘기준시점’의 부동산 가치를 기록하는 것입니다. 그 시간 이후의 변화는 사진에 담기지 않듯, 기준시점 이후의 가치 변동은 해당 감정평가액에 반영되지 않습니다.

💡핵심 정리
토지등의 감정평가는 반드시 특정 기준시점을 기준으로 수행됩니다. 시장가치와 같은 가치 기준 역시 기준시점 현재를 기준으로 판정되며, 기준시점 현재의 가치형성요인을 분석하여 감정평가 3방식을 적용하고 시산가액 조정을 거쳐 최종 감정평가액을 도출합니다.

가치형성요인 (Value Forming Factors)

"가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등 감정평가에 관련되는 요인을 말한다.
(감정평가에 관한 규칙 제2조 제3호)

가치형성요인은 부동산의 가치를 발생시키고 변화시키는 다양한 요인들을 의미합니다. 이 요인들은 크게 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 구분할 수 있으며, 감정평가 절차에서 대상 부동산의 가치를 객관적으로 파악하고 인근 유사 부동산과 비교하는 데 필수적인 요소입니다. 부동산학 대학교재에서는 가치형성요인을 ‘일반적 요인’, ‘지역적 요인’, ‘개별적 요인’으로 분류하고, 이들이 유기적인 관계 속에서 부동산의 가치에 영향을 미친다고 설명합니다.

가치형성요인은 감정평가 절차 중 기초조사 및 자료 수집/분석 단계에서 집중적으로 파악됩니다. 일반요인은 전 국가 또는 넓은 지역에 걸쳐 부동산 가치에 영향을 미치는 요인으로, 사회적, 경제적, 행정적 요인 등이 있습니다(예: 인구 변화, 금리 변동, 토지이용계획). 지역요인은 대상 부동산이 속한 국지적인 지역의 가치 수준에 영향을 미치는 요인으로, 지역의 자연 환경, 행정적 조건, 접근성, 쾌적성 등이 있습니다(예: 학군, 교통망, 편의시설). 개별요인은 대상 부동산 자체의 가치에 영향을 미치는 요인으로, 부동산의 형태, 크기, 용도, 관리 상태, 설비 등이 있습니다(예: 건물의 층수, 향, 내부 마감 상태).

사례와 예시
서울 강남에 위치한 아파트의 가치를 평가할 때, 일반요인으로는 대한민국 전체의 경제 성장률, 부동산 정책 방향 등을 고려할 수 있습니다. 지역요인으로는 강남구의 학군 수준, 대중교통 편리성, 주변 편의시설 밀집도, 녹지 공간 여부 등을 분석할 수 있습니다. 개별요인으로는 해당 아파트 단지의 연식, 동 간 거리, 조망, 내부 구조, 리모델링 여부 등을 상세히 살펴 가치에 미치는 영향을 판단합니다. 이 세 가지 요인을 종합적으로 분석해야 해당 아파트의 가치를 정확히 평가할 수 있습니다.

피라미드 형태의 다이어그램으로 표현하면 이해하기 쉽습니다. 가장 넓은 하단에 일반요인이 있고, 그 위에 지역요인, 가장 상단에 개별요인이 위치하여, 일반요인이 지역요인에 영향을 미치고 지역요인이 개별요인에 영향을 미치는 계층적인 구조를 보여줄 수 있습니다. 또는 각 요인(일반, 지역, 개별)에서 파생되는 구체적인 세부 요인들을 가지 형태로 나열하는 마인드 맵 형태도 유용합니다

일상적인 예시
사람의 건강 상태를 진단하는 것과 유사합니다. 일반적인 건강 요인(예: 국가 평균 수명, 보건 시스템 수준)은 전반적인 건강에 영향을 미칩니다. 거주 지역의 특성(예: 대기 질, 의료 시설 접근성)은 지역적인 건강 상태에 영향을 미칩니다. 그리고 개인의 생활 습관, 유전적 요인, 건강 관리 노력 등(개별요인)이 최종적인 개인의 건강 상태를 결정합니다. 부동산 가치도 이처럼 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 형성됩니다.

💡핵심 정리
토지등의 감정평가는 기준시점 현재의 가치형성요인(일반, 지역, 개별)을 면밀히 분석하는 것으로 시작됩니다. 가치형성요인 분석 결과는 시장가치와 같은 가치 기준을 판단하는 근거가 되며, 특히 감정평가 3방식 중 거래사례비교법에서 비교 대상 부동산과 대상 부동산 간의 가치 차이를 보정하는 데 직접적으로 활용됩니다. 시산가액 조정 시에도 각 평가 방식이 가치형성요인을 얼마나 잘 반영했는지를 고려합니다.

결론

지금까지 감정평가 절차가 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 하위 법규들에 명확한 법적 근거를 두고 있으며, 체계적인 단계를 따라 수행됨을 확인했습니다. 또한, 감정평가의 핵심을 이루는 시장가치, 기준시점, 가치형성요인과 같은 필수 개념들을 정의하고 그 중요성을 살펴보았습니다. 이러한 법률적 기반, 절차적 이해, 그리고 핵심 개념의 숙지는 감정평가사로서 객관적이고 신뢰성 있는 가치 판단을 수행하기 위한 기초 역량입니다.

감정평가 절차와 필수 개념에 대한 이해는 앞으로 학습하게 될 개별 감정평가 방법들(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법)의 구체적인 적용 방법, 다양한 평가 목적(보상평가, 담보평가, 경매평가 등)에 따른 평가 기준 및 절차의 차이, 그리고 특수 부동산 평가 방법 등을 학습하는 데 있어 견고한 토대가 될 것입니다. 다음 단계에서는 각 평가 방법별 상세 이론 및 실제 적용 사례를 학습하고, 다양한 평가 목적에 따른 법규 및 실무 기준을 깊이 있게 다룰 예정입니다.

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