원가법 개념 공식, 감정평가 사례 분석
부동산 감정평가를 할 때, 원가법은 가장 기본적이고 중요한 평가 방법 중 하나입니다. 이 글에서는 원가법의 개념과 공식을 명확하게 설명하고, 실제 사례를 통해 이해를 돕겠습니다. 또한 SEO 최적화를 위해 핵심 키워드와 법률 용어를 포함하여 독자에게 유익한 정보를 제공합니다.
원가법 적용 「감정평가에 관한 규칙」
대한민국 「감정평가에 관한 규칙」 제15조(건물의 감정평가)는 다음과 같이 명시하고 있습니다.
“① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.”
건물을 평가할 때 반드시 원칙적으로 원가법을 적용하도록 명시하고 있습니다.
원가법 공식과 구성요소
원가법의 공식은 다음과 같습니다.
적산가액(감정평가액) = 재조달원가 − 감가수정액이어서 재조달원가와 감가수정액에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
재조달원가
- 대상물건을 기준시점 현재 다시 건설하거나 취득할 때 드는 총 비용을 의미합니다.
- 도급방식(시공업체에 위탁하여 건설하는 방식)을 기준으로 산정합니다.
감가수정액
감가수정액은은 자산 가치 하락 요인을 반영한 금액으로, 다음 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 물리적 감가: 시간 경과로 인한 노후화
- 기능적 감가: 기술적 진부화나 유행 변화 등
- 경제적 감가: 외부 환경 변화로 인한 가치 하락
감가수정을 계산할 때는 주로 정액법, 정률법, 상환기금법 중 하나를 사용합니다.
원가법 적용 예시
다음 사례를 통해 재조달원가와 감가수정에 대해 이해해보겠습니다.
| 항목 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 토지 가치 | 주변 유사 토지 거래 사례 기준 | 1억원 |
| 건물 재조달원가 | ㎡당 120만원 × 200㎡ | 24억 |
| 누적 감가상각 | 건물 노후화 및 기능적·경제적 요인 고려 (20%) | -6억 |
| 최종 평가액 | 토지 가치 + (재조달원가 – 감가수정) | 1억 + (30억 – 6억) = 25억 |
이 사례에서 건물의 재조달원가는 30억이며, 총 감가는 20%(6억)로 산출되어 최종 감정평가는 25억으로 결정되었습니다.
원가법 문제 풀이 연습
다음 문제를 통해 원가법 개념을 점검해 보세요.
문제:
A빌딩의 재조달원가는 10억원이며, 경제적 내용연수가 50년이고 잔존율이 10%라고 할 때
준공 후 10년이 지난 시점에서 정액법으로 계산된 적산가격은 얼마인가?
① 7억원
② 8억원
③ 9억원
④ 10억원
(정답:③)
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