원가법 개념 공식, 감정평가 사례 분석
부동산 감정평가를 할 때, 원가법은 가장 기본적이고 중요한 평가 방법 중 하나입니다. 이 글에서는 원가법의 개념과 공식을 명확하게 설명하고, 실제 사례를 통해 이해를 돕겠습니다.
원가법 적용 「감정평가에 관한 규칙」
대한민국 「감정평가에 관한 규칙」 제15조(건물의 감정평가)는 다음과 같이 명시하고 있습니다.
“① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.”
건물을 평가할 때 반드시 원칙적으로 원가법을 적용하도록 명시하고 있습니다.
원가법 공식과 구성요소
원가법의 공식은 다음과 같습니다.
적산가액(감정평가액) = 재조달원가 − 감가수정액이어서 재조달원가와 감가수정액에 대해 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
재조달원가
- 대상물건을 기준시점 현재 다시 건설하거나 취득할 때 드는 총 비용을 의미합니다.
- 도급방식(시공업체에 위탁하여 건설하는 방식)을 기준으로 산정합니다.
감가수정액
감가수정액은은 자산 가치 하락 요인을 반영한 금액으로, 다음 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 물리적 감가: 시간 경과로 인한 노후화
- 기능적 감가: 기술적 진부화나 유행 변화 등
- 경제적 감가: 외부 환경 변화로 인한 가치 하락
감가수정을 계산할 때는 주로 정액법, 정률법, 상환기금법 중 하나를 사용합니다.
원가법 적용 예시
다음 사례를 통해 재조달원가와 감가수정에 대해 이해해보겠습니다.
| 항목 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 토지 가치 | 주변 유사 토지 거래 사례 기준 | 1억원 |
| 건물 재조달원가 | ㎡당 120만원 × 200㎡ | 24억 |
| 누적 감가상각 | 건물 노후화 및 기능적·경제적 요인 고려 (20%) | -6억 |
| 최종 평가액 | 토지 가치 + (재조달원가 – 감가수정) | 1억 + (30억 – 6억) = 25억 |
이 사례에서 건물의 재조달원가는 30억이며, 총 감가는 20%(6억)로 산출되어 최종 감정평가는 25억으로 결정되었습니다.
원가법 문제 풀이 연습
다음 문제를 통해 원가법 개념을 점검해 보세요.
문제:
A빌딩의 재조달원가는 10억원이며, 경제적 내용연수가 50년이고 잔존율이 10%라고 할 때
준공 후 10년이 지난 시점에서 정액법으로 계산된 적산가격은 얼마인가?
① 7억원
② 8억원
③ 9억원
④ 10억원
(정답:③)
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